二胎房貸全解析：房屋二胎定義、運作方式、額度計算、優缺點比較

 

房屋價值會由「二胎房貸」申請單位（銀行／融資公司／民間代書）找配合的鑑價人員到府評估房屋價值（也就是房屋評定現值），會根據地段、房屋行情、房屋折舊等因素來計算。

房屋二胎與房屋增貸的差異

房屋二胎與房屋增貸類似，就是還款中再貸一筆房貸來做周轉金。
但不同的事，房屋二胎是另外再貸一筆，會同時存在2筆貸款；而房屋增貸則是先將前貸款還清，再貸一筆來用，只會有一筆房貸要還。

這裡我們來幫大家分析2者差別：

	房屋二胎	房屋增貸
額度	較高（僅限民間單位）	低（要扣除原貸款）
利率	7~14%	1.81%起
償債順位	第二順位	由於償還前貸款，償債順位還是第一位
還款風險	高	低
優點	好申請，額度高	利率低，若還款穩地，更有機會條件原房貸利率
缺點	容易拉大財務槓桿	申請門檻更高 還款低於10年，申辦的話額度會很少。

 

申請二胎房貸要具備哪些條件？

在台灣，申請二胎房貸時，借款人需具備以下基本條件：

• 年齡限制為 20 歲；少數貸款機構接受年滿 18 歲的申請人。
• 提供本人或親友名下的房產證明，且原房貸需至少繳半年或一年以上。
  • • 注意：若是它人的房產，則需要房產所有人的授權書與本人證明（身分證與健保卡或駕照、印章）。

• 信用評分達 600 分以上，可至聯徵中心臨櫃或線上查詢。
• 提出財力證明：如薪轉證明、扣繳憑單等，證明具還款能力。

 

二胎房貸好通過嗎？

你只要滿足以上條件，就可以向銀行或民間金融機構提出二胎房貸申請。

但因為二胎房貸屬於二順位房貸，對金融機構來說，需要承擔更高的風險。

所以銀行的審核條件相當嚴格，即使符合條件，也不容易通過

不利申請房屋二胎的條件

如有以下情況，將影響房屋二胎申請通過率：

• 負債比過高：若申貸人名下已有的總債務佔總收入比例過高，將難以核貸。
• 短期內貸款過於頻繁：三個月內超過三次以上向金融機構申辦任何業務，會被認為資金狀況不穩定，影響申請結果。
• 房屋估值下降：金融機構會根據你的房屋價值來決定是否核貸。若評估日後房屋市價看跌，造成淨值逐漸減少的情況下，金融機構認為風險上升，從而拒絕過件。
• 信用不良：逾期付款、呆帳或破產等負面信用紀錄會影響審核。
• 收入不穩定：工作頻繁更換或無固定收入，會被視為還款能力不足。
• 房產持分不明：若房產涉及產權糾紛，或抵押權不明確會增加貸款風險。
• 房屋條件不佳：
  • • 屋齡較高
    • 房屋曾經被民間私人設定過
    • 房屋有被查封紀錄
    • 鐵皮屋

 

二胎房貸的優缺點

二胎房貸優點

1. 善用房屋價值：

借助於房價波動時上漲的趨勢，無需出售房子，也可利用二胎房貸將這市場價值轉換成資金。

2. 還款期長：

提供長達數年的還款時間，可分攤每月還款金額。

3. 貸款額度高：

向民間金融機構申請二胎房貸，是基於房屋現值的貸款計算額度，可貸額度較高，且額度不受個人負債比影響。

4. 過件機會高：

向民間金融機構申請時，因使用房屋作為擔保品，過件機會高。

 

二胎房貸缺點

1.利率高：

依照借款人自身條件，利率可能高達16%。

2.增加總負債：

申請二胎房貸會增加個人總負債，影響後續借貸能力與還款壓力。

3.可能失去房產：

若無法按時還款，則房屋將面臨法拍風險。

4.額外負擔手續費：

不同於一般貸款，需支付房屋鑑價費、抵押設定費（貸款金額的千分之一）等額外費用。

 

二胎房貸是好選擇嗎？什麼情形下，才應該考慮申請房屋二胎？

 

若借款人沒有任何還款計畫、只想快速變現、本身也無還款能力，二胎房貸絕不是個好選擇，其高利率很可能導致借款人後續還不出錢，最後讓房屋面臨法拍風險。

不過以下的情況，房屋二胎會是一種好選擇：

• 應急大筆費用：如醫療費用、學費等，短期內無法從其他資金來源獲得。
• 解決急需錢：如急需資金，但信用狀況不良，使用房屋作為擔保品向民間金融機構申請貸款，申請通過的機會高。

 

二胎房貸各項須知

 

二胎房貸利率

二胎房貸的利率較原房貸高，這是因為二胎房貸的風險較大；

因在借款人無法償還時，房屋被拍賣，拍賣所得會先用來清償第一順位房貸（一般為購屋貸款），完全清償後，才會輪到二胎貸款。

並且，因為透過民間金融機構申請二胎房貸，即使信用不良也有機會申請通過，這意味著，民間金融機構面臨的風險更高，貸款利率最高可達16%。

 

二胎房貸額度範圍

二胎房貸的額度範圍依照借款人房屋的淨值來計算。一般來說，銀行還會針對二胎房貸設定最高額度，設定額度根據銀行自身的風險控制來調整。

也就是即使房屋淨值很高，銀行也會設置一個最高可貸金額，基本上不會超過這個範圍。

 

換句話說，即使房屋的淨值超出這個範圍，銀行也只會提供他們設定的最高貸款額度。相比之下，民間的二胎房貸就沒有額度上限。

	成數	額度
銀行	房屋價值的 50%-80%	約 25 萬 – 600 萬
民間金融機構	房屋價值的 90%-120%	無上限

例如房屋市值為 600 萬元，尚剩餘 200 萬元的房貸未償還，則房屋淨值為 400 萬元。

• 銀行方案（條件為淨值 80% ，最高額度 300 萬）： 400 萬的 80% 為 320 萬，但因方案最高只能貸 300 萬，最終也只能貸 300 萬。
• 民間方案（條件為淨值 120% ，無額度上限）： 400 萬的 120% 為 480 萬，最終可以貸 480 萬出來。

 

二胎房貸審核時間

二胎房貸的審核時間視申請的貸款機構而定：

• 銀行：審核時間約為兩週。

因為銀行風控嚴格，所以審核過程更嚴謹且繁瑣，包括房屋評估、信用審核等程序。

• 民間貸款業者：審核時間一週內。

因審核較寬鬆，最快的可以在當天完成。

若借款人有急迫的資金需求，選擇民間業者可能會更有效率，但相對地，也需承擔較高的風險及利率。

 

二胎房貸行政費用、手續費等額外支出

辦理二胎房貸時有以下費用：

• 審查流程
  • 開辦費用（含房屋鑑價費用）：又稱手續費。
    銀行最低為 5,000 元，最高為 15,000 元或貸款金額的 1% 、民間則為貸款金額 1-5%。除了開辦費以外，一些貸款機構還會收取「帳戶管理費」。
  • 徵信費用：向銀行申請才需要此項費用，為調閱聯徵報告的費用。
  • 金額大約數百元，依照各家銀行規定而不同。此費用通常會包含在銀行手續費中。
  • 代書設定費：如果是找代書來幫忙相關過戶，費用約落在 8,000 元左右，或是收申貸金額的 1% – 5% 。
• 通過後的抵押設定
  • 地政設定費（設定費）：為貸款金額的千分之一點二（貸款每百萬/規費1200元）。
  • 地政設定費（書狀費）：一張為 80 元。

若是於代書或代辦業者申請代辦，還會收取代辦費用。除了上述的費用外，代辦費通常在 10,000 元左右，或是收取貸款金額的 1% – 15% 。另外有些代書還收取諮詢費 1 小時 / 1,000 – 2,000 元。

 

注意！違法的二胎房貸

雖然二胎房貸是一種合法的貸款，但貸款機構必須遵守相關的法律規定，否則會被視為違法。常見的違法情況包括：

• 超過法定利率上限：二胎房貸的年利率不得超過 16% ，這是法律對貸款的限制。如果利率超過此上限，將被視為違法，涉及高利貸行為。

當鋪的情況例外，依照《當鋪業法第 11 條明定》其年利率上限為 30%。

• 虛假廣告：若貸款機構在廣告中標示低利率，但實際收取的利率遠高於廣告內容，這涉及違反《公平交易法》第 21 條規定，屬於虛假廣告。這樣的行為會誤導借款人。
• 無營業執照：如果貸款機構未取得合法營業執照，便提供二胎房貸服務，就屬於非法經營。與這些非法機構來往，可能有詐欺的合約，進而影響借款人的信用，同時也難以在法律上獲得保障。

 

房子辦理二胎房貸後，還能再辦其他貸款嗎？

可以。

房屋在辦理二胎房貸後，仍可能再次以房屋作為抵押辦理其他抵押貸款，但這要看剩餘的房屋淨值，以及貸款機構的風險評估。銀行審核通常比較嚴格，不一定可以審核通過，如不通過，則需要找民間金融機構申請。

 

如果房屋淨值的大部分已用於二胎貸款，借款人的總負債比會增加；因為二胎貸款提高了他們的總負債額度。

在這種情況下，信用報告上也會顯示承擔了更多的抵押貸款，被金融機構認為風險較高，影響後續申請貸款過件的成功率。

 

※補充說明：目前銀行與民間的融資公司較少承辦三胎房貸，三、四胎房貸多見於當鋪這項管道。

 

設定有二胎房貸的房子，可以買賣嗎？如何買賣？

可以。

有二胎房貸的房屋仍可進行買賣，但賣家必須在出售房屋時，確保房屋沒有任何債務，也就是沒有任何房屋抵押權設定。

如果賣家無法償還剩餘的貸款，有一種方式是由買家來代替償還。在房屋過戶之前，賣家會從新買家的房款中，直接扣除尚未償清的貸款金額，並將這筆錢支付給銀行或貸款機構，以解除房屋上的抵押權。如此一來，房屋可以順利過戶給買家，新買家也可以確保房屋沒有抵押設定。

但要注意，如果房屋二胎房貸的抵押權是設定給民間金融機構，銀行一般不會同意代償這民間的債務，因為民間的資金來源難以查證。

此刻需要由「賣家」跟銀行申請貸款，或找民間的金融機構來代墊。而在實務上，雙方進行交易中的代書或仲介，會幫忙找尋金主來幫賣家代墊；因此不用太擔心買家代償的問題。